Analiza działki pod kątem możliwości inwestycyjnych

Wybór działki pod określoną inwestycję zależy od wielu różnorodnych czynników i bez odpowiedniej wiedzy trudno jest uwzględnić je wszystkie. Wybrane biura projektowe zajmują się nie tylko przygotowywaniem i realizacją określonych projektów, ale właśnie także wnikliwą analizą działki. W tym artykule przeczytasz, jakie elementy trzeba koniecznie uwzględnić.

Analiza prawna

W przypadku posiadania gruntu, analizy dokonuje się po to, by sprawdzić, jakie prace trzeba wykonać, by nadawał się on pod inwestycję. Analiza działki jest niezbędna także wtedy, gdy inwestor zamierza kupić ziemię i musi upewnić się, że jej możliwości odpowiadają planom inwestycyjnych. Podstawą w analizie działki przed jej zakupem jest sprawdzenie tytułu prawnego oraz kwestii związanych z jej użytkowaniem. Pierwsze, co trzeba zrobić, to sprawdzić, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku pozwolenia na budowę inwestor będzie musiał podporządkować się opisanym tam warunkom przeznaczenia terenu i jego zagospodarowania. Jeśli działka nie podlega MPZP, trzeba zapoznać się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Znajdują się w nich ogólne zasady przeznaczenia danego obszaru i są one podstawą dla inwestora do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Analiza chłonności

W celu sprawdzenia, czy dany grunt spełnia wymagania inwestycyjne, stosuje się analizę chłonności. Uwzględnia ona m.in. linię zabudowy, jej wysokość oraz intensywność. Dzięki temu można określić gabaryty oraz ekonomiczność mającego powstać budynku. Poza miejscem użytkowym uwzględnia się także miejsca parkingowe. W przypadku miejskiej zabudowy wykonuje się badanie przesłaniania oraz nasłonecznienia, czyli dostępu światła słonecznego do pomieszczeń.

Specjalista z biura architektonicznego Deska Project w Katowicach mówi: Za pomocą analizy terenu inwestor może zweryfikować, w jaki sposób zagospodarować daną działkę i ile powierzchni mieszkalnej, usługowej lub komercyjnej może na niej wybudować. Wymaga to jednak  indywidualnego podejścia oraz szczegółowej analizy dokumentów planistycznych i technicznych.

Badania geotechniczne

Działka musi także podlegać audytowi technicznemu. W tym celu trzeba przeprowadzić badania geotechniczne mające na celu ustalenie własności geomechanicznych gruntu. Czynności, jakie trzeba wykonać, to sprawdzenie nośności gruntu oraz ustalenie poziomu wód gruntowych. Pozwoli to zastosować odpowiednie zabezpieczenia inwestycji.  Z kolei zaniedbanie tych prac może skutkować poważnymi problemami w trakcie użytkowania, np. zapadnięciem się fundamentów lub zalaniem. Gleba i wody gruntowe powinny być także przebadane pod kątem występowania zanieczyszczeń, zgodnie z rozporządzeniem Ministerstwa Środowiska. Działkę pod inwestycję należy zbadać także pod wieloma innymi aspektami. Podstawą w funkcjonowaniu każdej inwestycji jest dostęp do mediów, a więc musi być możliwości stworzenia kanalizacji sanitarnej, deszczowej i wodociągów, doprowadzenie sieci eletro- i teletechnicznej oraz gazu. Równie ważna jest istniejąca infrastruktura, która będzie odpowiadała za logistykę oraz w wybranych przypadkach komunikacja miejska. Trzeba także uwzględnić okoliczne cieki i zbiorniki wodne.